Nghị định 357/2025/NĐ-CP: Bất động sản có mã định danh từ 01/03/2026

Nghị định 357/2025/NĐ-CP chính thức có hiệu lực từ 01/03/2026: Mỗi bất động sản sẽ có “căn cước điện tử”

Ngày 31/12/2025, Chính phủ đã ban hành Nghị định 357/2025/NĐ-CP quy định về xây dựng, quản lý và khai thác hệ thống thông tin, cơ sở dữ liệu về nhà ở và thị trường bất động sản. Nghị định sẽ chính thức có hiệu lực từ ngày 01/03/2026.

Điểm nổi bật và được quan tâm nhất trong Nghị định lần này là việc áp dụng mã định danh điện tử cho bất động sản trên phạm vi toàn quốc. Theo đó, mỗi căn nhà, căn hộ hoặc phần diện tích sàn xây dựng sẽ được cấp một mã định danh riêng nhằm phục vụ quản lý, giao dịch và kết nối dữ liệu đồng bộ giữa các cơ quan liên quan.

Mã định danh bất động sản là gì?

Theo khoản 5 Điều 3 Nghị định 357/2025/NĐ-CP, mã định danh điện tử sản phẩm bất động sản là chuỗi ký tự gồm số và chữ, tối đa 40 ký tự, được cấp riêng cho từng bất động sản.

Có thể hiểu đơn giản, đây chính là “số căn cước điện tử” của bất động sản, giúp cơ quan quản lý dễ dàng xác định:

• Thông tin pháp lý;
• Chủ sở hữu;
• Lịch sử giao dịch;
• Tình trạng tài sản;
• Dữ liệu liên thông trong hệ thống quốc gia.

Việc định danh điện tử được áp dụng đối với:

• Nhà ở riêng lẻ;
• Căn hộ chung cư;
• Phần diện tích sàn xây dựng;
• Chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản;
• Đơn vị quản lý vận hành nhà chung cư;
• Cá nhân thuộc diện hưởng chính sách hỗ trợ nhà ở.

Nguyên tắc xây dựng và quản lý hệ thống dữ liệu bất động sản

Theo Nghị định 357/2025/NĐ-CP, hệ thống thông tin về nhà ở và thị trường bất động sản sẽ được quản lý tập trung, thống nhất từ Trung ương đến địa phương.

Trong đó:

• Bộ Xây dựng chịu trách nhiệm quản lý hệ thống trên phạm vi toàn quốc;
• UBND cấp tỉnh thực hiện cập nhật và quản lý dữ liệu tại địa phương.

Dữ liệu trong hệ thống phải bảo đảm các nguyên tắc:

• Chính xác;
• Công khai, minh bạch;
• Đồng bộ dữ liệu;
• Bảo mật thông tin cá nhân;
• Có khả năng truy xuất lịch sử thay đổi.

Đặc biệt, hệ thống sẽ được kết nối liên thông với nhiều cơ sở dữ liệu quốc gia khác như:

• Dân cư;
• Đất đai;
• Thuế;
• Tài chính;
• Ngân hàng;
• Đăng ký doanh nghiệp;
• Công chứng.

Cấu trúc mã định danh bất động sản

Theo Phụ lục I của Nghị định, mã định danh bất động sản được xây dựng dựa trên các thành phần:

• Mã định danh thửa đất;
• Mã số dự án hoặc công trình xây dựng;
• Mã định danh địa điểm (nếu có);
• Dãy ký tự tự nhiên.

Mã định danh sẽ được hệ thống tự động tạo lập và sử dụng thống nhất trên toàn quốc nhằm đảm bảo đồng bộ dữ liệu và hạn chế sai lệch thông tin.

Thời điểm cấp mã định danh điện tử

Từ 01/03/2026, giao dịch bất động sản bắt buộc phải có mã định danh

Theo quy định mới, từ ngày 01/03/2026, các hợp đồng giao dịch bất động sản phải bổ sung thông tin mã định danh điện tử của bất động sản.

Thông tin giao dịch bắt buộc bao gồm:

• Số và ký hiệu hợp đồng;
• Mã định danh bất động sản;
• Thời gian ký kết;
• Loại giao dịch;
• Thông tin định danh của các bên tham gia.

Các giao dịch như mua bán, cho thuê, thuê mua hoặc chuyển nhượng sẽ được cập nhật trực tiếp lên hệ thống dữ liệu bất động sản quốc gia.

Hệ thống dữ liệu bất động sản sẽ quản lý những thông tin gì?

1. Dữ liệu về nhà ở

Hệ thống sẽ lưu trữ thông tin về:

• Nhà ở thương mại;
• Nhà ở xã hội;
• Nhà ở công vụ;
• Nhà tái định cư;
• Nhà ở thuộc tài sản công;
• Chương trình hỗ trợ nhà ở.

Ngoài ra còn có các dữ liệu liên quan:

• Diện tích nhà ở;
• Tình trạng sở hữu;
• Thông tin chủ sở hữu;
• Tình trạng pháp lý;
• Dự án phát triển nhà ở.

2. Dữ liệu thị trường bất động sản

Bao gồm:

• Giá giao dịch;
• Số lượng giao dịch;
• Tồn kho bất động sản;
• Dự án bất động sản;
• Dữ liệu công chứng;
• Dữ liệu tín dụng bất động sản;
• Thông tin thế chấp và giải chấp.

Phương thức kết nối và chia sẻ dữ liệu

Nghị định quy định việc chia sẻ dữ liệu được thực hiện thông qua:

• API kết nối liên thông;
• Hệ thống phần mềm quản lý tập trung;
• Cập nhật dữ liệu theo thời gian thực khi phát sinh biến động.

Việc này giúp đồng bộ dữ liệu giữa các cơ quan quản lý, giảm sai lệch thông tin và tăng tính minh bạch trên thị trường bất động sản.

Cá nhân, tổ chức có được khai thác dữ liệu bất động sản không?

Theo Điều 33 Nghị định 357/2025/NĐ-CP:

• Cơ quan nhà nước được khai thác dữ liệu theo phạm vi quản lý;
• Tổ chức, cá nhân có nhu cầu sử dụng dữ liệu chuyên ngành phải gửi yêu cầu đến Bộ Xây dựng;
• Một số trường hợp phải trả chi phí khai thác dữ liệu theo quy định.

Các dữ liệu thuộc bí mật nhà nước hoặc thông tin cá nhân sẽ bị hạn chế truy cập nhằm bảo đảm an toàn và bảo mật thông tin.

Ý nghĩa của việc định danh bất động sản từ năm 2026

Việc áp dụng mã định danh điện tử cho bất động sản được đánh giá là bước tiến lớn trong quá trình chuyển đổi số lĩnh vực nhà ở và thị trường bất động sản tại Việt Nam.

Một số lợi ích nổi bật gồm:

• Minh bạch hóa thông tin bất động sản;
• Giảm rủi ro pháp lý khi giao dịch;
• Hạn chế tình trạng giả mạo giấy tờ;
• Hỗ trợ quản lý thuế và tài sản;
• Đồng bộ dữ liệu trên toàn quốc;
• Nâng cao hiệu quả quản lý nhà nước.

Đây cũng được xem là nền tảng quan trọng để xây dựng thị trường bất động sản hiện đại, minh bạch và số hóa toàn diện trong thời gian tới.